在现实的生活中我们常常都会遇到购买商品房办理按揭抵押登记后，买受人在一定期限内按时偿还按揭款过程中，因家庭生活的变化出现了要出售抵押房的现象，有自行出售的，有通过按揭银行方与再次一起协调处理方式出售的等等，不管用什么方式都离不开合同约定，离不开办理房产手续；在这些方面同时也出现了房屋抵押后再出售的合同效力认定，合同当事人损失的弥补等，在这样的过程中就出现纠纷的现象，导致合同相对方的损失；那现行的法律法规对这抵押房屋买卖合同效力是规定的呢，作为一个法律工作者现就实际工作中所遇到的实际情况结合现有的法律规定发表个人的意见。

首先、首先抵押财产是允许转让的，不能一致认定所有抵押房屋转让合同无效。其次，抵押房屋要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。最后，抵押后房屋转让合同是有效的。

根据《物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期限债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。该条款明确的第一条件是债务人或者第三人不转移财产占有而约定的抵押，第二条件是实现抵押权时债权人有优先受偿权；第一百八十六条：抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；这两条规定是保护抵押权人与抵押人及第三人的合法权益的体现，也是实现财产权利益公平的价值体现；只要抵押合同与抵押房屋再次转让时不损害双方利益为前提条件进行处置；根据《物权法》第一百九十一条第二款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；同样是保证实现抵押权保证抵押权人利益不受损失的为前提是可以转让的；《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该法律条款明确是物权变动合同与物权抵押合同效力区分的同时都是有效的，只是按前述条款，办理的抵押登记抵押权的是享有优先受偿权，抵押房屋转让合同仍然具有合同效力；

抵押权人的利益不受损失的价值如何来体现呢，实践中被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动时设置的先行处理和前提条件，而不是原因条件，只要抵押权人同意转让与先行消灭抵押权都是可以转让的，这里也并没有说转让合同无效，只是不能转让，当事人不能达到与实现合同目的而已，但合同是有效的；

《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。但是《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《担保法》规定在抵押人擅自转让抵押物时，若受让方通过行使涤除权，涤除转让标的物上的抵押权负担的，该转让行为有效；《物权法》规定已办理抵押登记的房屋买卖合同没有明确这样的合同就是无效合同，各方当事人保证抵押权人与第三人利益作为原则，可以行使抵押权人的抵押权利优先受偿为条件与房屋买卖合同的合同效力各自主张自已的权利；

二、

购房人对所购买的已经抵押的房屋来说，签订合同时与产生纠纷时房屋的价

值是有所变动的， 购房人为了自已的利益可以有先择性地作出要求，1、是可以代为出售人将抵押权人的债务进行清偿方式消灭抵押权，并同时要求继续履

行合同；2、申请撤销或者解除合同、或者合同达到无效的情况下可以根据〈商品房买卖合同司法解释〉第九条规定要求：买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

购房者可以根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条追究开发商的相关责任。该解释规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定：未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。

《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。